La Legge sulle Semplificazioni (L. 182/2025), in vigore dal 18 dicembre 2025, introduce modifiche significative alla disciplina delle donazioni, in particolare l’articolo 44 che riforma la circolazione dei beni immobili di provenienza donativa.
Questa riforma apporta un grande miglioramento per chi acquista un immobile donato, eliminando un elemento di forte incertezza che ha penalizzato il mercato immobiliare per anni.
🛡️ Migliora la Sicurezza per l’Acquirente
La novità principale riguarda l’azione di restituzione (art. 563 Codice Civile) che prima esponeva gli acquirenti (i “terzi”) al rischio di perdere l’immobile.
Prima della Riforma: Il Rischio di Restituzione
Fino ad oggi, se un soggetto (donante) faceva una donazione che ledeva la quota di legittima degli eredi (legittimari: coniuge, figli, ascendenti), questi ultimi potevano, dopo la morte del donante:
- Esercitare l’azione di riduzione contro il donatario (chi ha ricevuto la donazione).
- Se non ottenevano soddisfazione dal donatario, potevano agire direttamente contro il terzo acquirente con l’azione di restituzione, chiedendo la restituzione dell’immobile.
Questo rischio rendeva gli immobili provenienti da donazione difficilmente vendibili e spesso non accettati dalle banche come garanzia per i mutui, a causa della possibile evizione (perdita del bene) anche a distanza di anni.
Dopo la Riforma: Fine dell’Azione di Restituzione Contro i Terzi
La nuova legge elimina la possibilità per i legittimari lesi di agire direttamente per la restituzione del bene contro i terzi acquirenti (purché l’acquisto sia a titolo oneroso, ossia pagando un prezzo).
- L’acquirente è al sicuro: Chi compra un immobile proveniente da donazione, a titolo oneroso (es. con un contratto di compravendita), ha la certezza di non doverlo restituire agli eredi legittimari.
- La Tutela diviene Creditizia: La tutela dei legittimari esclusi non scompare, ma cambia natura. Essi non potranno più aggredire il bene (azione reale), ma avranno un diritto di credito direttamente nei confronti del donatario, pari al valore della quota di legittima lesa.
💰 I Vantaggi Concreti per Chi Acquista
La semplificazione normativa produce effetti immediati e positivi per il mercato immobiliare:
| Beneficio | Dettaglio |
| Maggiore Sicurezza Giuridica | L’acquisto di un immobile donato diventa un titolo stabile e definitivo. L’acquirente non rischia più di subire l’azione di restituzione. |
| Facilitazione nell’Accesso al Credito | Le banche potranno accettare con maggiore serenità gli immobili di provenienza donativa come garanzia ipotecaria, semplificando la concessione di mutui per l’acquisto. |
| Aumento della Commerciabilità | Gli immobili donati erano spesso invendibili o venduti a prezzo ridotto. La rimozione del “rischio donazione” ne aumenta il valore di mercato e la libera circolazione. |
📝 Norme Transitorie: A Cosa Fare Attenzione
La nuova disciplina si applica, in generale, a tutte le successioni, anche a quelle aperte prima dell’entrata in vigore della legge, ma con importanti cautele per i legittimari:
- Entro 6 mesi dall’entrata in vigore (ossia entro il 17 giugno 2026): I legittimari possono mantenere il vecchio diritto di chiedere la restituzione ai terzi solo se notificano e trascrivono, contro il donatario e gli eventuali aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
- Decorsi 6 mesi: Se non è stata trascritta alcuna opposizione, l’immobile diventa “puro” e la nuova disciplina (che tutela l’acquirente) si applica in via definitiva, anche per le successioni già aperte.
In sintesi, la riforma sposta il focus della tutela dalla restituzione del bene (reale) all’indennizzo economico (creditorio), garantendo finalmente la sicurezza degli scambi immobiliari a favore degli acquirenti.
